การขายฝากและจำนองบ้านเป็นการทำนิติกรรมที่ใครหลายคนอาจเข้าใจว่ามีรูปแบบที่เหมือนกัน แต่ในความจริงนั้น แม้จะเหมือนกันในเรื่องของการกู้เงินและไถ่ถอนทรัพย์สิน แต่หลักดำเนินการและสัญญานั้นต่างกันอย่างสิ้นเชิง การดำเนินการจะทำโดยผู้รับจำนองขายฝากบ้าน โดยจะมาพูดถึงขั้นตอนการทำสัญญาและรายละเอียดค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายว่ามีอะไรบ้าง
รับจำนองขายฝากบ้าน มีขั้นตอนอะไรบ้าง
การจำนองและขายฝาก นิติกรรมทั้งสองแบบนี้จะมีขั้นตอนการดำเนินงานไม่เหมือนกัน ผู้รับจำนองขายฝากบ้านที่น่าเชื่อถือจะช่วยอำนวยความสะดวกแก่ผู้ขายหรือจำนองด้วยการจัดทำเอกสารเอง ในส่วนของขั้นตอนการดำเนินการนั้น สามารถกล่าวได้ดังนี้
- การขายฝากบ้าน
- ผู้ซื้อฝาก ได้แก่ นิติบุคคล นักลงทุน นายหน้า บุคคลทั่วไป หรือองค์กรที่ไม่เป็นธนาคาร จะทำการประเมินราคาบ้านว่าสามารถจ่ายได้เท่าไหร่ เฉลี่ยแล้วมีราคาอยู่ที่ 40-70 เปอร์เซ็นต์โดยประมาณ เมื่อเทียบกับราคาประเมิน
- ผู้ซื้อกำหนดดอกเบี้ยตามกฎหมายไม่เกินกว่า 15 เปอร์เซ็นต์
- หลังพูดคุยเรื่องราคาและตกลงกันแล้วก็นัดทำสัญญา ณ กรมที่ดิน
- หลังทำสัญญาและจดทะเบียนขายฝาก พร้อมชำระเงินค่าธรรมเนียม ผู้ซื้อจะให้เงินตามจำนวนที่ตกลงกันไว้แก่ผู้ขายฝาก แล้วกรรมสิทธิ์ก็เป็นของผู้รับฝากทันที
- เวลาไถ่ถอนต้องไม่น้อยกว่า 1 ปี และไม่มากกว่า 10 ปี
- การจำนองบ้าน
- เทียบอัตราดอกเบี้ยธนาคารแต่ละแห่ง
- จัดเอกสารเพื่อขอสินเชื่อ
- ทางธนาคารจะทำการประเมินราคา
- ผู้จำนองได้รับอนุมัติวงเงิน รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย
- จัดทำเอกสารสัญญาและกู้เงิน ณ กรมที่ดิน
การขายฝากและจำนอง มีค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง
การจำนองหรือขายฝากให้กับผู้รับจำนองขายฝากบ้าน ไม่เพียงแค่ทำตามเงื่อนไขสัญญาอย่างเดียว แต่ยังต้องเสียค่าธรรมเนียมอีกด้วย โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้
- ค่าธรรมเนียมการขายฝากบ้าน
- ภาษีธุรกิจ 3.3 เปอร์เซ็นต์ กรณีที่มีชื่อทะเบียนบ้านต่ำกว่า 1 ปีหรือถือครองต่ำกว่า 5 ปี
- ค่าโอนขายฝาก 2 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบราคาขายฝาก
- ภาษีเงินได้
- อากรณ์แสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์
- ค่าธรรมเนียมการจำนองบ้าน
- ค่าธรรมเนียมในการจดจำนองจะคิด 5 บาทต่อหนึ่งแปลง
- ค่าอากรแสตมป์
- คิดจำนองคิดเป็น 1 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบวงเงินกู้ยืม ซึ่งไม่เกินไปกว่า 200,000 บาท
จากบทความจะเห็นได้ว่าการจำนองและขายฝากที่ดินนั้นมีขั้นตอนและรายละเอียดการจ่ายค่าธรรมเนียมแตกต่างกัน ซึ่งสัญญาการจำนองขายฝากนั้นดำเนินการโดยผู้รับจำนองขายฝากบ้าน แต่ต้องเป็นไปตามกฎหมาย เพราะนิติกรรมรูปแบบนี้เกี่ยวข้องกับการเงินและความมั่นคงของทั้งสองฝ่าย
